Overdrachtsbelasting: welk tarief is van toepassing?

Op 1 januari 2021 is de Wet differentiatie overdrachtsbelasting in werking getreden. De wet beoogt de positie van starters op de woningmarkt ten opzichte van beleggers te verbeteren door middel van een startersvrijstelling en een gedifferentieerd overdrachtsbelastingtarief.

Per 1 januari 2021 bedraagt het algemene tarief van de overdrachtsbelasting 8%.

Alleen voor de verkrijging van een woning geldt op grond van artikel 14 lid 2 Wet op belastingen van rechtsverkeer een verlaagd tarief van 2%, mits voldaan wordt aan drie (3) cumulatieve voorwaarden:

1.            de woning dient door een natuurlijk persoon te worden verkregen;

2.            de verkrijger dient de woning na verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken;

3.            het beoogde gebruik dient voorafgaand aan de verkrijging duidelijk, stellig en zonder voorbehoud te worden verklaard in een schriftelijke verklaring.

Het verlaagde tarief van 2%

Indien voldaan wordt aan de hiervoor omschreven drie (3) cumulatieve voorwaarden geldt voor de verkrijging van een woning die de verkrijger gaat gebruiken als hoofdverblijf het verlaagde tarief van 2%. Dit tarief geldt eveneens bij de verkrijging van rechten waaraan een woning is onderworpen of van lidmaatschapsrechten van een vereniging of coöperatie waarin het recht op het uitsluitend gebruik van een in Nederland gelegen woning is begrepen.

Verkrijgt men gelijktijdig met deze woning aanhorigheden (zoals parkeerplaatsen, bergingen en garages) dan geldt ook het verlaagde tarief van 2%. Aanhorigheden die later worden verkregen worden belast tegen het algemene tarief van 8%.

Zowel voor het verlaagde tarief van 2% als voor de hierna te bespreken startersvrijstelling geldt het hoofdverblijfcriterium. Als hoofdverblijf wordt beschouwd daar waar het middelpunt van de persoonlijke en economische belangen van een persoon zich bevindt. Het verlaagde tarief van 2% en de startersvrijstelling zal in beginsel alleen van toepassing zijn indien de verkrijger de woning minimaal een half jaar als hoofdverblijf heeft gebruikt. Voor een natuurlijk persoon kan slechts één (1) woning als hoofdverblijf gelden. Dit betekent dat vakantiehuizen, pied-à-terres, de verkrijging van een woning door ouders voor hun uitwonende kind(eren) en de verkrijging van een woning als beleggingsobject belast worden tegen het algemene tarief van 8%.

Voorts geldt het algemene tarief van 8% bij verkrijging van de economische eigendom van een woning, bij verkrijging van aandelen in onroerendezaaklichamen als bedoeld in artikel 4 Wet op belastingen van rechtsverkeer, alsmede bij de verkrijging van een woning door een niet-natuurlijk persoon (zoals een rechtspersoon). 

De startersvrijstelling

Sinds 1 januari 2021 geldt op grond van artikel 15 lid 1 sub p Wet op belastingen van rechtsverkeer een algehele vrijstelling voor de overdrachtsbelasting voor de verkrijging van een woning, mits voldaan wordt aan drie (3) cumulatieve voorwaarden:

1.            de woning dient door een meerderjarig natuurlijk persoon jonger dan vijfendertig (35) jaar te worden verkregen;

2.            de verkrijger dient deze vrijstelling niet eerder te hebben toegepast en dient dit onmiddellijk voorafgaand aan de verkrijging duidelijk, stellig en zonder voorbehoud te verklaren in een schriftelijke verklaring;

3.            de verkrijger dient de woning na verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken en het beoogde gebruik dient voorafgaand aan de verkrijging duidelijk, stellig en zonder voorbehoud te worden verklaard in een schriftelijke verklaring.

De startersvrijstelling geldt eveneens bij de verkrijging van rechten waaraan een woning is onderworpen of van lidmaatschapsrechten van een vereniging of coöperatie waarin het recht op het uitsluitend gebruik van een in Nederland gelegen woning is begrepen.

De startersvrijstelling kan niet worden toegepast bij verkrijging van de economische eigendom van een woning, alsmede bij de verkrijging van aandelen in onroerendezaaklichamen als bedoeld in artikel 4 Wet op belastingen van rechtsverkeer.

Een verkrijger kan slechts eenmalig een beroep doen op de startersvrijstelling. Voor de vrijstelling maakt het niet uit of de verkrijger al eerder een woning in eigendom heeft gehad.

Indien een woning door meerdere natuurlijke personen wordt verkregen moet de startersvrijstelling voor iedere verkrijger afzonderlijk worden beoordeeld aan de hand van voormelde cumulatieve voorwaarden. De situatie kan zich voordoen dat bij verkrijging van een woning door twee natuurlijke personen (ieder voor de onverdeelde helft) slechts één van de verkrijgers zich kan beroepen op de startersvrijstelling. In zo’n situatie kan de vrijstelling slechts voor één onverdeelde helft (50%) worden toegepast en voor de onverdeelde wederhelft geldt dan het verlaagde tarief van 2%.

Woningwaardegrens van €400.000,-

Vanaf 1 april 2021 geldt een beperking op de toepassing van de startersvrijstelling. Per die datum kan de startersvrijstelling niet worden toegepast als de waarde van de woning inclusief aanhorigheden meer dan € 400.000,00 bedraagt. Deze grens geldt voor de waarde van de gehele woning inclusief aanhorigheden en niet voor de waarde van het verkregen gedeelte van de woning. Dit betekent dat bij verkrijging van de onverdeelde helft (50%) van een woning met een waarde van € 500.000,00 niet een beroep kan worden gedaan op de startersvrijstelling.

De woningwaardegrens van € 400.000,00 is een drempelbedrag. Indien een woning wordt verkregen met een waarde boven deze grens, dan vervalt de gehele startersvrijstelling en is overdrachtsbelasting (2%) verschuldigd over de gehele waarde van de woning en niet slechts over het gedeelte boven de woningwaardegrens van € 400.000,00. De woningwaarde wordt bepaald aan de hand van de waarde van de woning in het economische verkeer. Dit is de hoogste verkoopprijs die men kan krijgen als men de woning te koop aanbiedt op de vrije markt (taxatiewaarde). Indien de koopprijs onder de € 400.000,00 ligt maar de taxatiewaarde boven de € 400.000,00 kan geen beroep worden gedaan op de startersvrijstelling en is overdrachtsbelasting (2%) over de taxatiewaarde verschuldigd.

Heeft u nog vragen over de tarieven van de overdrachtsbelasting? Neem dan gerust contact met mij op.